Vefa & Cra

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2. La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La VEFA ou vente en état futur d'achèvement est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire.

Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas été démarrée.

Selon l'article 1601-3 du Code Civil :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit se doter d'une Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle répond à l'obligation de l'Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti. Le promoteur a l'obligation légale de définir une date de livraison.

* Dispositif

* L’avant-contrat (contrat préliminaire)

* Le contrat de VEFA

Dispositif

La vente sur plans ou VEFA peut concerner aussi bien des appartements dans des immeubles collectifs que des maisons individuelles. Même si l’acquisition fait l’objet d’un acte authentique devant notaire, la VEFA se distingue d’une vente classique. Ne serait-ce par ce qu’elle comporte diverses phases.

L’acquéreur passe un contrat avec un promoteur pour la construction d’un immeuble. La vente porte à la fois sur le terrain et la construction choisie sur plan. Le promoteur vendeur s’engage sur la consistance du bien futur.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, mais il conserve néanmoins jusqu’à l’achèvement de la construction les pouvoirs de maître d’ouvrage, il dirige donc les opérations de construction, est en rapport avec l’architecte et les entreprises de bâtiment.

L’acquéreur doit payer le prix de façon échelonnée pendant l’exécution des travaux en respectant des pourcentages fixés réglementairement. Le vendeur est tenu des garanties d’éviction, des vices apparents ou cachés, des défauts d’isolation phonique, des malfaçons. Il doit aussi, pour que l’acquéreur soit assuré de l’achèvement de la construction, justifier d’une garantie extrinsèque (caution, ...) ou intrinsèque (avoir suffisamment de fonds propres,…)

Procuration du terrain Un constructeur qui fournit le plan de la maison et procure « indirectement » le terrain peut conclure avec son client un contrat de construction de maison individuelle. En revanche, s’il procure ce terrain « directement » (c’est-à-dire s’il en est vendeur) il doit conclure une vente en l’état futur d’achèvement et non un contrat de construction de maison individuelle.

Un constructeur qui procure le terrain (directement ou indirectement) mais ne fournit pas le plan doit obligatoirement conclure une vente en l’état futur d’achèvement et non un contrat de construction de maison individuelle.

En d’autres termes, la vente en l’état futur d’achèvement s’impose lorsque : le constructeur vend un logement, des locaux mixtes ou une maison individuelle le terrain sur lequel la construction sera édifiée ; le constructeur s’engage à construire sur un terrain qu’il procure directement ou indirectement et ne fournit pas le plan.

L’avant-contrat (contrat préliminaire)

Pour un immeuble à usage d’habitation, si un avant-contrat est conclu, il doit obligatoirement revêtir la forme d’un contrat préliminaire, strictement réglementé (articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH). On l’appelle aussi « contrat de réservation ».

Objet

Le vendeur (réservant) s’engage à réserver à l’acheteur (réservataire) un immeuble ou une partie d’immeuble (un appartement) dont il indique la consistance, la qualité de construction et le délai d’exécution. En contrepartie, l’acquéreur verse une somme d’argent, déposée sur un compte spécial.

Forme

Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. Il peut être rédigé sous seing privé, et souvent il est signé dans le bureau de vente. Il peut être pourtant conseillé de conclure un avant-contrat notarié en raison de l’important contentieux que suscite la question, et des conséquences pour le vendeur d’une clause oubliée ou trop imprécise.

Lorsque le contrat préliminaire est conclu sans notaire, le réservataire a une faculté de rétractation de sept jours suivant la notification du contrat par lettre recommandée AR. Le dépôt de garantie doit alors être restitué. En revanche, cette faculté n’existe pas si le contrat préliminaire est un acte authentique (c’est-à-dire notarié).

Le contrat de VEFA

Le promoteur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente (ainsi que le règlement de copropriété) 1 mois au moins avant la date de signature de cet acte. Ainsi, le futur acquéreur peut-il signer en parfaite connaissance de cause, et connaître les éventuelles modifications qui seraient intervenues depuis la signature du contrat préliminaire.

Le contrat préliminaire n’a cependant qu’un caractère général et prévisionnel. Le vendeur peut donc apporter quelques - légères - modifications au contrat initial. Le réservataire a, dans ce cas, le choix entre :

* acquérir aux nouvelles conditions (qui peuvent être, d’ailleurs, des améliorations) ;

* ou abandonner le projet et demander la restitution du dépôt de garantie (aux conditions précisées ci-dessus), avec, s’il peut justifier d’un abus de la part du vendeur, dommages-intérêts.

Forme et contenu

La vente en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être conclue par acte authentique et comporter :

* la description de l’immeuble ou de l’appartement vendu

* les caractéristiques techniques de l’immeuble

* le prix et les modalités de paiement. Les règles de révision pour le contrat préliminaire s’appliquent à la vente elle-même.

* le délai de livraison

* la garantie d’achèvement de l’immeuble (ouverture de crédit ou cautionnement) ou du remboursement des versements (engagement de remboursement des frais déboursés)

* les indications relatives au seul lot qui fait l’objet de la vente

* la mention, si le vendeur (le promoteur) a recours à un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, que l’acheteur a pu en prendre connaissance pour connaître les conditions financières de l’opération.

* la mention que le règlement de copropriété a été communiqué à l’acquéreur préalablement à la vente.

Ces trois derniers points figurent sous forme d’annexes au contrat.

Exécution des travaux

Pendant toute la durée des travaux, le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage.

Il est donc le seul à avoir des contacts avec le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs. Il peut donc les choisir négocier librement les marchés et procéder à la réception des travaux.

Il s’agit de pouvoirs importants, mais qui peuvent se révéler insuffisants si le vendeur doit effectuer des actes portant sur des parties communes, ou respecter des contraintes d’urbanisme ou autres prescriptions dont serait assorti le permis de construire, ou encore assurer la desserte des immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. C’est pourquoi la vente est souvent assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur afin que ce dernier puisse effectuer des actes de disposition sur le terrain ou les bâtiments.

Paiement du prix par l’acquéreur

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