La copropriété

COPRO

C’est le régime juridique auquel peuvent être soumis tout type de biens.

Ex : immeuble, fonds de commerce

Le droit de la copro il organise la gestion des immeubles bâtis en France.

Il y a eu différentes loi qui sont venus encadrer la gestion de la copro, soit la loi du 10 juillet 1965.

Chap 1 – L’historique des textes législatif

A – La loi de 1965

Le texte de référence en matière de copro, il accorde la personnalité morale au syndic de copro. En 50 ans elle a connu une 40 modifications.

1 – Les objectifs de la loi

• Faciliter la gestion collective de l’immeuble
• Garantir des droits à chaque copropriétaire
• Elle précise le rôle des organes de la copro.

2 – Publics concernés

• Les copropriétaires
• Syndic pro (ou bénévoles)
• Locataires
• Notaires

3 – Les mesures phares

Elle définit parties privatives et parties communes.

Elle garantit un droit individuel à la propriété (chaque propriétaire dispose librement de son bien à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires)

Cette loi elle va définir également le fonctionnement des AG, le rôle du syndica des copropriétaires, du conseil syndical.

Il n’est plus nécessaire d’avoir l’accord unanime de tous les copropriétaires pour le vote de la majorité des travaux.

B – La loi SRU

Loi Solidarité et Renouvellement Urbain va améliorer la gestion de la copro et améliorer le contrôle de la gestion du syndic de copro.

Elle instaure :

• l’obligation d’un budget prévisionnel voté après chaque AG
• l’AG détermine le montant des travaux au-delà duquel il faudra faire une mise en concurrence
• la tenue d’un cahier d’entretien de l’immeuble
• ouvrir un compte bancaire (charges trimestrielles, avance de fond…)

C – La loi ALUR

Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové

24 mars 2014

• Elle instaure, à partir de 10 lots et construit depuis plus de 5ans, la constitution d’un fond de travaux à 5% minimum du budget prévisionnel annuel destiné à organiser les travaux futurs.
• Une fiche synthétique relative à la copro qui doit référencer sa situation financière et l’état du bâti, mise à jour tous les ans et tenue à la disposition des copropriétaires.
• Les convocations aux AG, les mises en demeure peuvent être envoyées par mail plutôt qu’en AR.

D – La loi Macron

• Le conseil syndical a l’obligation, tous les 3 ans de mettre en concurrence son syndic.
• Un seul copropriétaire peut convoquer une AG afin de désigner un nouveau syndic si la copropriété en est dépourvue.
• Accélération du raccordement à la fibre optique.

E – La loi ELAN

Évolution du Logement de l’Aménagment et du Numérique

25 novembre 2018

• Va reconnaitre au CS un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic.(ex : en cas d’absence de transmission de pièces demandées au-delà d’un mois, des pénalités de retard pourront être demandées).
• Elle prévoit d’établir une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessible par les copropriétaires sur le site internet de la copro
• Les votes en AG sont possibles : en présentiel, en visio ou par vote électronique.
• Les ProcéVerbal doivent être remis aux copropriétaires sous un mois

Chap 2 – Les caractéristiques de la copro

I – Copro

Copro : situation dans laquelle un immeuble est divisé en plusieurs lots (appartements) et qui appartiennent à au moins deux propriétaires, appelés copropriétaires.

Dans une copro il y a :

• Des parties communes
• Des parties privées

1 – les parties privées

On les retrouve à l’article 2 de la loi de 1965

Ce sont celles qui sont exclusives aux copropriétaires que ce soit un appartement, un terrain, une place de parking, intérieur des appart (cloisons non porteuses…)

2 – Les parties communes

• Jardins, cou
• Ascenseur, entrée, couloir
• Gros œuvre
• Équipements (conteurs, canalisation…)
• Tête de cheminée
• Locaux communs, local poubelles, vélos
• Piscine
• Loge du concierge

3 – L’exception du balcon ou parties communes privatives

Ils peuvent être privés ou communs à usage privatif.

CF règlement de la copro pour savoir si c’est un usage privatif ou commun.

4 – Règles à respecter même dans les parties privatives

Chaque propriétaire avait la jouissance pleine et entière de sa partie privative sans pour autant gêner les autres copropriétaires.

• Le respect du règlement de copro : il peut imposer une couleur du volets, fenêtres, un certain type de porte d’entrée, interdire d’étendre le linge sur le balcon, modifier le sol intérieur de l’appartement…
• Respecter la tranquillité des occupants : En plus de respecter le règlement de copro de copro, il faut veiller à la tranquillité de chacun en évitant les nuisances de types bruit, odeurs, encombrement des parties communes, visuelles…
• Respecter la destination de l’immeuble : l’usage qui est a été affecté à l’immeuble (d’hab ou hab/com…). Les travaux envisagés doivent être conforme à cet usage.

5 – Des travaux autorisés et d’autres soumis à autorisation

Dans les parties privatives ou dans chaque appartement chaque copropriétaire peut faire les travaux qu’ils désirent.

6 – L’AG peut contraindre un propriétaire à effectuer des travaux dans ses parties

En vertu du Décret du 03/12/12, la copro par un vote en AG peut demander à un proprio d’effectuer des travaux : ex :fenêtres pour harmoniser la façade. Remplacer des radiateurs pour la mise d’un chauffage individuel. Le proprio ne peut pas s’y opposer sauf s’il a déjà effectuer ce type de travaux des 10 dernières années.

7 – Un copro peut transformer des parties communes en parties privatives

C’est possible par un vote en AG et une modification du règlement de copro par exemple on peut modifier :

• L’affectation d’utilisation par exemple un local poubelle qui devient un local à vélo
• Un droit de jouissance temporaire : des copros qui utilisent une partie commune pour une durée défini
• Vente de partie commune : qui devient privative avec modification du règlement de copro.

II – Le règlement de copro

C’est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copro et les décret et obligations des copropriétaires.

Des qu’on achète un lot dans la copro on adhère à ce règlement.

Le syndic de copro veille au respect du règlement de copro.

1 – L’état descriptif de division (dans le règlement de copro)