Inge

.2 LE COEFFICIENT DE LA TAILLE DU PROJET

Pour tenir compte des économies d’échelle que réalise le maître d’œuvre sur une grande opération, comparé à une opération de plus faible taille, un coefficient de correction est pris en compte.

Ce coefficient donne, pour un montant donné, un pourcentage, permettant de fixer le montant de la mission de base.

Le tableau ci contre, datant de 1986 en est un exemple, l’appréciation est lais- sée aux partenaires contractants.

Selon la complexité d’un programme, les honoraires du maître d’œuvre sont plus ou moins élevés.

L’effort de conception pour un bâti- ment simple, dans un contexte simple, n’est pas le même que celui pour un bâtiment compliqué dans un contexte compliqué. Si le coût de construction pour les deux bâtiments est identique, les honoraires ne peuvent pas l’être.

Parmi les facteurs de complexité comp- tent

 L’environnement : la qualité du sol, contraintes physiques, nuisances de toute sorte, risques tel que les tremblements de terre ou les ava- lanches, la situation du terrain, le contexte urbain et le contexte ré- glementaire.

 La nature du projet : Des fonctions multiples et imbriqués, la typologie ou une grande répétitivité, l’adaptabilité et modularité, le ca- ractère d’innovation, le niveau des performances, des difficultés tech- niques particulières, la technicité des installations, et étendu des compétences nécessaires

 Exigences contractuelles : Organisa- tion du maître d’ouvrage, qualité du programme, demande de pres- tations supplémentaires, passage des études et des prix, délais des études et des travaux, exigences économiques, taux de tolérances, emploi des méthodes ou outils par- ticulières, mode d’évolution des

Figure 2: Taux indicatif pour une mission de base sans études d’exécution en pourcen- tage du montant H.T. des tra- vaux

13.1 LA LOI MOP





Ingénierie Hôtelière Retour sommaire Chapitre 13Les Honoraires d’études Page 29

qui indique le pourcentage dû à chaque étape :

intégré dans le contrat et constituer une motivation supplémentaire.

Les honoraires peuvent aussi être cal- culés suivant trois modes principaux :

13.4.1 LA REMUNERATION AU FORFAIT

Cette formule ne peut s’appliquer que lorsque la mission et le projet de cons- truction sont parfaitement connus à l’avance ; le montant du forfait est alors défini avant que la mission ne débute. Lorsque la surface de construc- tion est inférieure à 170 m2, la rému- nération au forfait est habituellement utilisée.

13.4.2 LA REMUNERATION AU POURCENTAGE

Elle s’applique de préférence lorsque la mission est bien définie à l’avance, mais que le projet de construction ne l’est pas. C’est la solution la plus sou- vent retenue pour une mission com- plète. (Voir ci-dessus).

13.4.3 LA REMUNERATION A LA VACATION HORAIRE

Elle s’applique à des missions courtes et bien définies, comme une consulta- tion, une mission de conseil ou d’expertise.

Ces différents modes de rémunération peuvent également être combinés entre eux.

Les honoraires pour les études sem- blent parfois élevés pour une presta- tion, qui se manifeste sous forme de beaucoup de papier.

Gardez en mémoire

 Que 60% des honoraires seront af- fectés aux charges (loyer, matériel informatique, assurances ...)

 Que les économies réalisées par une bonne conception sont supé- rieurs aux honoraires.

 Qu’une prestation au rabais risque de vous coûter cher par la suite.

13.2 CALCUL DES HONORAIRES, UN EXEMPLE

Le Maître d’ouvrage souhaite réaliser un hôtel trois étoiles dans un village de ski, en bas des pistes dans les alpes. Le complexe doit comporter une 100 chambre, bureaux, piscine, parking pour 50 véhicules sur environ 10.000 m2, pour un montant des travaux esti- mé à 10 M. Euro.

L’architecte propose un coefficient de complexité de 1,1, pour tenir compte des facteurs majorants :

 Terrain situé dans une zone à activi- té sismique

 Programmation du chantier sur un temps restreint : six mois en été

 Le souhait du M.O. de travailler sur au moins 10 types de chambres dif- férentes pour éviter la répétitivité.

 Le souhait d’intégrer un système de chauffage solaire et par géothermie expérimental dans la construction

Le Taux indicatif, proposé par l’architecte est de 8.7 % du montant H.T. des travaux, pour une mission de base sans études d’exécution.

Ainsi, pour un marché de 10 M. Euro H.T., l’architecte proposera une rému- nération de 957.000 Euros H.T.

CALCUL :

10.000.000 x 8,7% x 1,1 = 957.000 €.

Le montant indiqué correspond à une mission « complète ». Si l’architecte est mandaté pour une partie des travaux, les honoraires seront calculés en fonc- tion de cette partie.

Par exemple si l’architecte ne doit fournir qu’une Esquisse, seulement 8% des honoraires seront facturés. Si la mission comprend le dépôt du permis de construire, la partie facturé sera de 35%. Encore une fois, ces chiffres sont librement négociables, et ne consti- tuent qu’un indice !

Comme indiqué ci-dessus, les hono- raires sont échelonnés. Ainsi chaque partie du contrat (Mission) correspond à un pourcentage des honoraires com- plets. A titre indicatif voici un tableau

Figure 4: répartition des honoraires par étape du projet

A ces honoraires peuvent s’ajouter les honoraires pour missions supplémen- taires.

Il est impossible de connaître le coût exact de la construction, tant que les entreprises consultées n’ont pas pré- senté leur devis, en conséquence, une clause du contrat d’architecte peut sti- puler que si le coût de réalisation dé- passe une marge dite "de tolérance" entre le montant estimé des travaux et le coût total réel, la rémunération de l’architecte initialement prévue est di- minuée.

A titre indicatif puisqu’elle est fixée contractuellement, on peut dire que cette marge est généralement infé- rieure ou égale à 10 % si l’estimation intervient au tout début de la phase de conception.

Une autre question est souvent posé : Quel intérêt a l’architecte de chercher des économies si les économies réali- sés réduisent le coût de la construction et ainsi ses honoraires ?

D’abord votre satisfaction, sa meilleure publicité. Ensuite le respect du budget initialement fixé.

Une clause d’intéressement de l’architecte en cas de réduction du budget significatif peut également être

13.4 ALTERNATIVES A LA REMUNERATION AU

POURCENTAGE :

13.5 TROP CHER ?

13.3 ECHELONNEMENT DES HONORAIRES



14 LE TRAVAIL DE L’ARCHITECTE, QUATRE CAS PRATIQUES

14.1 EXEMPLE N°1

LA CONSTRUCTION D’UN PETIT HOTEL RESTAURANT NEUF

14.2 EXEMPLE N° 2

LA RENOVATION D’UN

BATIMENT EXISTANT

Voici quatre exemples pour illustrer une collaboration entre architecte et Maître d’ouvrage. Tout les cas sont fic- tifs, mais proches de la réalité. Puisque chaque projet comporte ses propres particularités il est impossible de dé- crire chaque cas possible.

Monsieur Bienvenu, employé d’un hô- tel se voit proposer un terrain qu’il juge intéressant pour réaliser son rêve: Créer enfin son propre hôtel restau- rant, pouvant accueillir 20 chambres et un restaurant.

Il consulte plusieurs architectes, pour vérifier que le règlement d’urbanisme lui permet de réaliser son programme. Ensemble ils réalisent des esquisses.

Le résultat est satisfaisant, le pro- gramme correspond aux règles de construction en vigueur.

Une fois le terrain acquis, la collabora- tion se poursuit. Lors des rencontres préliminaires, Monsieur Bienvenue fixe un budget et un programme plus précis avec l’architecte de son choix.

Professionnel de l’hôtellerie M. Bien- venue conseille l’architecte pour les plans de la cuisine, les locaux