La Saisie Immobiliere

i lui est assurée.

Cette interdiction résulte clairement des termes de l’article 246 de l’Acte uniforme qui, après avoir rappelé l’obligation pour le créancier de suivre les formalités prescrites par les dispositions des articles 247 et suivants, déclare nulle toute convention contraire.

En prohibant les conventions qui ont pour objet de déroger aux règles prévues, l’Acte uniforme condamne la clause de voie parée qui est l’acte par lequel le débiteur consent à l’avance au créancier, le droit de vendre à l’amiable l’immeuble hypothéqué à son profit en le dispensant de respecter la procédure légale de vente aux enchères publiques à la barre du tribunal.

Malgré les termes utilisés par l’Acte uniforme, on est tenté de nuancer la portée de cette interdiction. C’est le lieu d’observer que la règle formulée par l’article 246 de l’Acte uniforme a le même objet que celle résultant de l’article 742 de l’Ancien code français de procédure civile ; or la jurisprudence qui s’est dégagée à propos de ce texte s’est attachée à en restreindre le domaine.

Partant de l’idée que le débiteur n’a besoin de protection qu’au moment où il s’oblige, parce qu’en ce moment il ne jouit pas d’une indépendance complète et n’est pas suffisamment libre de discuter les termes de son obligation, la Cour de Cassation française valide les conventions intervenues postérieurement à la naissance de la dette[1] ou les promesses de vente sous condition suspensive de non paiement à l’échéance[2].

Sous le bénéfice de cette observation, on peut constater que les formalités prescrites par l’Acte uniforme sont telles que l’exercice de cette voie d’exécution que constitue la saisie immobilière apparaît comme un véritable parcours du combattant. Il suffit pour s’en convaincre d’examiner les règles applicables aux conditions de la saisie, au déroulement de la procédure et au règlement des incidents.

I - Les conditions de la saisie immobilière

Elles sont très diverses. Cependant malgré cette diversité, on peut tenter de les classer en mettant en relief les intérêts que les rédacteurs de l’Acte uniforme ont voulu protéger ? On se rend compte alors qu’il y a deux séries de conditions :

d’une part, celles qui sont destinées à éviter une procédure initiée par une personne qui ne justifie pas d’un droit ou dirigée contre une personne qui n’a aucun lien avec le créancier : ce sont les conditions liées aux personnes impliquées dans la procédure ;

d’autre part, les conditions destinées à éviter l’utilisation de cette procédure pour saisir et faire vendre des biens qui échappent au droit de poursuite des créanciers : ce sont les conditions liées aux biens sur lesquels porte la saisie.

A. Les conditions liées à la qualité des personnes impliquées

Dans la procédure de saisie immobilière , deux personnes apparaissent au premier plan : le saisissant et le saisi.

1. Le saisissant

Il faut examiner successivement la personne du saisissant et la créance sur le fondement de laquelle on pratique la saisie.

a) La personne du saisissant

Il convient d’observer d’emblée que tous les créanciers peuvent déclencher une procédure de saisie immobilière. Le caractère chirographaire d’une créance n’enlève pas à son titulaire le droit de poursuivre l’expropriation forcée d’un immeuble de son débiteur. Cela s’explique aisément : les causes de préférence entre créanciers n’interviennent que dans la distribution des deniers ; elles n’intéressent pas le droit de saisir.

Le droit des créanciers chirographaires est cependant limité par la disposition de l’article 28 alinéa 2 de l’Acte Uniforme ; il résulte de ce texte que ces créanciers ne peuvent poursuivre l’expropriation forcée des immeubles qu’après la réalisation des meubles et si les deniers sont insuffisants.

En tout état de cause, le droit de saisir est rarement mis en œuvre par les créanciers chirographaires pour deux raisons : d’une part ils viennent en dernier rang et, de ce fait, ils courent le risque de diligenter une procédure au seul bénéfice des créanciers mieux placés ; d’autre part, ne disposant pas du droit de suite, ils ne peuvent saisir l’immeuble du débiteur qui a été aliéné.

Il ne suffit pas d’être créancier pour pouvoir pratiquer une saisie immobilière ; il faut aussi avoir la capacité d’ester en justice. En effet la saisie immobilière implique presque toujours l’intervention d’un tribunal ; en effet, même lorsque la vente est faite devant le notaire, c’est le tribunal qui règle les incidents qui peuvent être soulevés. C’est ce qui explique que, même si l’Acte Uniforme ne l’a pas prévu expressément, le créancier saisissant doit avoir la capacité d’ester en justice.

b) La créance du saisissant

Selon l’article 247 alinéa 1er de l’Acte Uniforme, « la vente forcée d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ».

Ce texte prévoit deux conditions relativement à la créance.

Il faut tout d’abord que la créance soit constatée par un titre exécutoire. C’est l’article 33 de l’Acte Uniforme qui dresse la liste des titres exécutoires. Sont visés :

- les décisions juridictionnelles revêtues de la formule exécutoire et celles qui sont exécutoires sur minute ;

- les actes et décisions juridictionnels étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarées exécutoires par une décision juridictionnelle, non susceptibles de recours suspensif d’exécution, de l’Etat dans lequel ce titre est invoqué ;

- les procès verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

- les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

- les décisions auxquelles la loi nationale de chaque Etat partie attache les effets d’une décision judiciaire.

Il faut en outre que la créance soit liquide et exigible. La lecture de l’article 246 laisse apparaître que la certitude de la créance n’est pas exigée. Cela s’explique sans doute par le fait que le caractère certain de la créance résulte nécessairement du titre exécutoire.

L’alinéa 2 de l’article 247 apporte cependant une certaine souplesse en ce qui concerne la liquidité de la créance et le titre exécutoire. Il résulte de ce texte que le saisissant peut déclencher la poursuite pour une créance en espèces non liquidée ou sur la base d’un titre exécutoire par provision. Cependant l’adjudication ne pourra intervenir qu’après la liquidation et si le titre est devenu définitif.

2 – Le saisi

Le défendeur à la procédure est, dans la plupart des cas, le débiteur propriétaire de l’immeuble ou titulaire du droit réel immobilier. Cette hypothèse ne soulève pas de difficulté particulière. Il y a juste lieu de rappeler les règles contenues dans les articles 249 et 250 de l’Acte Uniforme.

Le premier texte prévoit que lorsque le débiteur est dans une indivision, ses créanciers ne peuvent mettre en vente sa part avant le partage ou la liquidation qu’ils peuvent cependant provoquer.

Le second texte vise la vente des biens communs ; il prévoit qu’elle est poursuivie contre les deux époux.

A la différence des saisies mobilières, la saisie immobilière peut être dirigée contre une personne autre que le débiteur. Il peut s’agir de l’acquéreur d’un immeuble hypothéqué ; en effet, en raison du droit de suite attaché aux sûretés réelles immobilières, la saisie immobilière peut être pratiquée contre l’acquéreur.

Il peut s’agir aussi de la caution qui garantit son engagement en consentant une sûreté réelle sur son immeuble (article 12 de l’Acte Uniforme portant organisation des sûretés).

B – Les conditions liées à la nature des biens

Même si l’Acte Uniforme comporte une section intitulée « conditions relatives à la nature des biens », il n’y a aucune disposition dressant la liste des immeubles pouvant faire l’objet d’une saisie.

On considère cependant de manière générale, que tous les biens susceptibles d’être hypothéqués peuvent faire l’objet de la procédure de saisie immobilière.

C’est l’article 119 de l’Acte Uniforme portant organisation des sûretés qui énumère les biens qui peuvent être hypothéqués. Ce texte vise les fonds bâtis et leurs améliorations, à l’exclusion des meubles qui en constituent l’accessoire ; il vise également les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier.

Pour être saisi, l’immeuble doit être immatriculé ; à défaut d’immatriculation, si la législation nationale la prévoit, le créancier est tenu de la requérir après y avoir