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Cours Droit De La Construction Master 1

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chaque fois qu’une réglementation spéciale ne l’a pas écarté. D’un côté on a ce contrat d’entreprise mais au-delà du code civil il y a une réglementation spéciale de la construction qui se trouve dans le code de la construction et de l’habitation. Ce code contient un certain nombre de contrats qui vont permettre l’opération de construction. Deux codes, deux parties.

Partie 1 : Le droit commun de la construction immobilière.

Articles 1779 et suivants code civil, 32 articles en tout.

Ces articles se consacrent au contrat de louage d’ouvrage synonyme de contrat d’entreprise. Ces règles prévoient deux choses :

* Le régime du contrat de louage d’ouvrage qui est le véritable droit commun de la construction.

* Le régime de la responsabilité des constructeurs prévu aux articles 1792 et suivants. Ce régime est fondamental car il va venir s’appliquer aux entrepreneurs qui construisent mais également à tous les constructeurs qui ont conclu une VEFA, une CCMI, ou un contrat de de promotion immobilière.

Titre 1 – les contrats d’entreprise.

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C’est le contrat par lequel une personne, que l’on appelle l’entrepreneur, s’engage envers une autre, que l’on appelle le maitre de l’ouvrage, à exécuter, moyennant rémunération, une prestation de manière indépendante et sans représentation.

Chapitre 1- Les règles générales du contrat d’entreprise.

De cette définition on peut cerner les caractères de ce contrat :

* Du point de vue positif : c’est toujours un contrat à titre onéreux. C’est un contrat par lequel une personne s’engage à faire une prestation, c’est une obligation de faire.

* Du point de vue négatif. Ce n’est pas un contrat de travail. Ce n’est pas un mandat.

Section 1- La notion de contrat d’entreprise.

§1- La définition.

L’article 1708 du Code civil distingue deux sortes de contrats de louage.

* Le louage de chose qui est le contrat de bail. C’est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le locataire d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix. Article 1709.

* Le louage d’ouvrage. Le code civil dans l’article 1779 en distingue trois catégories :

* Le louage de services (Loi du 12 mai 2009), jusqu’à la loi de 2009 cela s’appelait le louage des gens de travail. En réalité c’est le contrat de travail qui n’a rien à voir, en principe avec le contrat d’entreprise.

* Le louage des voituriers. C’est le contrat de transport. C’est une espèce de contrat d’entreprise mais il y a tellement de règles qu’il échappe au droit commun.

* Le louage des architectes, entrepreneurs d’ouvrage et techniciens par suite d’études, devis ou marchés. C’est le contrat d’entreprise.

Dans un contrat d’entreprise il y a deux parties, d’un côté, le client c'est à dire le maitre de l’ouvrage et, de l’autre celui qui se charge d’effectuer la prestation, l’entrepreneur ou le locateur d’ouvrage.

§2- L’objet du contrat d’entreprise.

On peut presque tout faire avec un contrat d’entreprise.

Certains contrats vont porter sur une chose, on peut fabriquer, on peut réparer (garagiste), on peut transformer (rénovation).

D’autres contrats d’entreprises portent sur un service qui peut être une prestation intellectuelle (un médecin, un avocat, l’architecte, les bureaux d’étude…), ou encore une prestation matérielle (hôtelier) qui généralement accompagnera une prestation intellectuelle.

Ce contrat d’entreprise peut être civil (aucune partie commerçante), commercial ou mixte.

Ce contrat peut constituer un marché privé mais il peut constituer un contrat administratif.

Section 2- Les distinctions.

Pour d’évidentes raisons il est utile de distinguer ce contrat d’entreprise d’autres contrats.

§1- Distinction entre le contrat d’entreprise et le contrat de vente.

C’est la distinction la plus délicate à opérer.

A- L’intérêt de la distinction.

* Du point de vue de la formation du contrat.

La différence fondamentale est relative à la fixation du prix. En matière de vente le prix doit être déterminé ou déterminable.

En matière de contrat d’entreprise ce n’est pas le cas. En pratique le prix sera souvent déterminé ou déterminable mais il n’y a pas d’obligation. La détermination du prix n’est pas une condition ad validitatem.

* Du point de vue de l’exécution du contrat.

* La première distinction c’est l’obligation, la teneur de l’obligation à laquelle est tenu l’entrepreneur. En matière de vente l’obligation est le résultat. En matière de contrats d’entreprise l’obligation est variable, tantôt une obligation de résultat ; tantôt une obligation de moyen.

* La garantie des vices cachés obéit des règles différentes dans la vente d’immeubles existants ce sont les articles 1141 et suivants qui vont s’appliquer. En matière de construction ce sont les garanties légales des articles 1792 et suivants qui vont s’appliquer.

* Les clauses de réserve de propriété. En général cette clause s’applique en matière de vente, elle est beaucoup plus rare en matière de contrat d’entreprise. En matière immobilière la clause de réserve de propriété est quasiment inutile en raison de l’accession. Par l’effet de l’accession le maitre de l’ouvrage devient propriétaire au fur et à mesure que les matériaux sont intégrés.

B- Les critères de distinction.

Deux hypothèses.

1- La maitre de l’ouvrage fournit la matière.

Le maitre de l’ouvrage fournit la chose sur laquelle l’entrepreneur va effectuer sa prestation.

Dans cette hypothèse il s’agit forcément d’un contrat d’entreprise, il n’y a pas à proprement parler de transfert de propriété.

2- L’entrepreneur fournit la matière.

Il y a trois possibilités.

* C’est un contrat de vente, il va y avoir un transfert de propriété de la matière hors un contrat d’entreprise ne transfère pas la propriété.

* L’entrepreneur fournit une prestation qui ne relève pas de la vente mais du contrat d’entreprise.

* C’est un contrat mixte. On applique à la prestation les règles du contrat d’entreprise et pour le transfert de propriété les règles de la vente.

Les textes du code civil laissent à penser que dans cette hypothèse on est dans un contrat d’entreprise. Article 1787 CC.

La jurisprudence a distingué deux critères :

* Critère économique.

On va comparer le poids économique de la matière d’un côté et de la prestation d’un autre. Si la part de la prestation est supérieure on a un contrat d’entreprise, si c’est l’inverse on a un contrat de vente.

Ce critère a été appliqué assez longtemps en matière de construction sur le terrain d’autrui. Ce critère est absurde car il fait dépendre la qualification d’un contrat de la valeur économique de l’objet de ce contrat, donc selon les matériaux utilisés la nature du contrat va être différente alors que l’acte est le même. L’acte ne peut pas varier dans sa nature selon la qualité de la matière.

* Critère intentionnel.

C’est un critère plus moderne apparu à la fin des années 80. Selon ce critère il y a vente lorsque le fabricant conçoit seul l’ouvrage, lorsqu’il est le constructeur en amont.

Il y a contrat d’entreprise lorsque l’ouvrage est exécuté conformément aux désirs à la volonté du maitre de l’ouvrage.

Arrêt 17 mars 2010 Civ 3ième, construction neuve, pour cette construction est passé commande de 5 types de fenêtre aux dimensions différentes. Quelle est la nature du contrat ? Les juges du fond et la Cour de cassation ont considéraient que c’était un contrat de vente car ils ont considéraient que les fenêtres pouvaient être des produits standards.

Arrêt 18 novembre 2009, des éléments de structures de l’ouvrage avaient été réalisés en fonction de données extrêmement précise et multiples, ici c’est un contrat d’entreprise, car

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