Le marché immobilier en 2012

ervices ou résidence gérée de type résidence de tourisme à la montagne, résidence à la mer, résidence étudiante, résidence d’affaires ou résidence senior. Le taux de la réduction fiscale passe de 18% à 11 % au 1er janvier 2012 avant une suppression définitive en 2013.

Cependant, une période transitoire jusqu’au 31 mars 2012 permettra de bénéficier du taux de défiscalisation avant réforme (18%).

La réservation du logement devra être effectuée avant le 31 décembre 2011 et l’acte authentique de vente signé avant le 31 mars 2012.

2° TVA à 5.5%

La TVA appliquée à la réalisation de travaux d’entretien ou de rénovation dans les résidences principales passera de 5,5 à 7% au 1er janvier 2012. Il est à noter que les devis signés jusqu’au 20 décembre 2011 (et ayant fait l’objet d’un acompte encaissé avant cette date) permettront encore de bénéficier du taux de TVA à 5.5% en 2012.

3° Crédit d’impôts développement durable et ECO PTZ

A partir du 1er janvier 2012, les propriétaires, dont les ressources ne dépassent pas 30.000€ par an, pourront cumuler ECO PTZ et crédit d’impôt développement durable.

Par ailleurs, il est à noter que les taux du crédit d’impôts développement durable subissent un coup de rabot de 20% en moyenne sur toutes les natures de dépense liées à la rénovation énergétique des logements.

4° Le Diagnostic de Performance Energétique

Son affichage est obligatoire depuis le 1er janvier 2011, lors de la mise en vente ou en location d’un logement.

Le DPE est pris en compte dans les aides octroyées par l’Etat, pour l’accession à la propriété à travers le PTZ +.

Outil d’information crucial pour de futurs acheteurs ou locataires, il permet également de savoir si la facture annuelle de chauffage sera plus proche de 250 euros ou de 1.800 euros

DPE - 6 mesures pour une meilleure fiabilité au 01/01/12

B) Les prix

Ces modifications viendront influencer de manière forte l'orientation du marché immobilier en 2012. D'un côté si le gouvernement réduit ses aides au logement, le marché immobilier pourrait se bloquer faute d'acquéreurs solvables. De l'autre, en maintenant ou en ajoutant des aides, les prix de l'immobilier continueraient à flamber rendant l'accès au logement toujours plus cher et inaccessible.

Selon Orpi, l'annonce de cette mesure a plutôt conduit des propriétaires à ne plus vendre leur bien immédiatement. «En septembre, 5000 mandats de vente nous ont été retirés, explique le président de ce réseau d'agences immobilières. Dans les semaines suivantes, nous n'en avons récupéré que 1000 à 1100 »

Quant aux prix, ils ont continué à grimper. Rien qu'au deuxième trimestre, ils ont crû de 7,7 %. Car si les promoteurs vendent moins, ils n'ont toujours pas de stocks et n'ont pas besoin de faire un effort pour comprimer les tarifs. Ils répercutent en revanche dans leurs prix l'augmentation du foncier et des matières premières utilisées dans la construction.

Même chute attendue des ventes dans le neuf, durement touchées par la nouvelle réduction de l'avantage Scellier. «Nous tablons sur 80.000 transactions en 2012 », soupire Marc Pigeon. Ainsi, Nexity escompte-t-il réaliser 8000 à 8500 ventes l'année prochaine contre 10.000 cette année. Seule bonne nouvelle pour les acquéreurs, les tarifs devraient faire du surplace. «Dans une année 2012 qui ne s'annonce pas très affriolante, nos prix ne devraient pas augmenter », affirme Philippe Jossé, directeur général logement chez Bouygues Immobilier.

II) LA DEMANDE

A) L’évolution des taxes et des lois

Les professionnels de l'immobilier ont constaté qu’entre le renforcement de la taxation des plus-values pour les résidences non principales, la fin programmée en 2013 du dispositif Scellier et le recentrage du PTZ + (prêt à taux zéro) sur les logements neufs (voir tableau comparatif ci-contre), leur secteur va payer un lourd tribut aux plans de rigueur annoncés depuis fin août.

1° PTZ+ 2012

Après plusieurs aller retour entre l’Assemblée Nationale et le Sénat occasionnant des modifications à répétition sur son avenir, le Prêt à taux Zéro Plus (PTZ+) ou Prêt à taux Zéro renforcé ne bénéficiera plus qu’à l’accession à la propriété dans le neuf à partir du 1er janvier 2012. Le PTZ+ est donc supprimé pour l’acquisition d’une résidence principale dans l’ancien par les primo accédants, exception faite des logements du secteur social, rachetés par leurs occupants à leur organisme HLM. L’éligibilité du PTZ+ 2012 sera à nouveau soumis à un plafond de ressources. Il est à noter qu’en 2013, seuls les logements BBC pourraient bénéficier du PTZ+.

2°Loi Scellier 2012

La réduction d’impôts relatif à l’acquisition d’un logement neuf destiné à être loué passe de 22 % à 13 % pour les logements neufs BBC.Par ailleurs, après plusieurs coups de rabot successifs par le Gouvernement, le dispositif Scellier devrait être supprimé au 1er janvier 2013. En attendant la fin définitive et officielle de cette défiscalisation immobilière, les logements déjà acquis conservent le taux en vigueur lors du démarrage de l’opération Scellier et ce durant toute la durée de l’investissement locatif

3°Taxation des plus-values immobilières 2012

A partir du 1er février 2012, l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values immobilières sera effective au bout de 30 ans de détention d’un logement, contre 15 ans auparavant. La taxe sur les plus values immobilières continuera à s’appliquer sur les ventes de résidence secondaire, investissement locatif et terrain à bâtir, hors résidence principale.

Néanmoins, concernant les ventes de terrain à bâtir l’entrée en vigueur de la réforme est repoussée au 1er janvier 2013, pour les promesses de vente signées avant le 25 août 2011. Une exonération de l’impôt sur la plus value est cependant possible pour les propriétaires ne possédant pas de résidence principale et sous certaines conditions, pour les expropriations ainsi que pour les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à 15 000€.

Selon les notaires, les prix devraient évoluer de façon différenciée dans l'ancien avec "une certaine résistance" à Paris intra-muros et dans les grandes métropoles de province, du littoral et de la couronne de Paris en raison du déficit chronique de l'offre dans ces régions. Dans le reste du pays, "l'évolution des prix sera négative sans pour autant connaître une chute aussi brutale qu'en 2008".

B) Le logement

Dans le neuf, on estime que les promoteurs "proposeront des produits généralement en retrait en termes de prix par rapport à 2011" pour attirer les primo-accédants. "Le marché du logement est probablement à un tournant, clôturant une longue décennie commencée en l'an 2000" et marquée par le dynamisme de l'ensemble des marchés. "Il faut se rendre à l'évidence, les données macroéconomiques nationales et internationales vont mettre fin à ce dynamisme."

Les Français feront moins de crédit, à la consommation mais aussi immobilier : 4 % d'entre eux seulement envisagent d'emprunter dans les six prochains mois, soit la proportion la plus faible en plusieurs années."La baisse des prix fera plus que combler la hausse des taux d'intérêts du premier semestre" en estimant que cela rendra à nouveau solvable une partie importante des acquéreurs potentiels. "Ceci se traduira par une stabilisation voir une hausse des prix de 1 à 3%."

Dans le neuf, la disparition annoncée en 2013 du dispositif Scellier pour les investisseurs et son recalibrage à la baisse en 2012 ne fait que conforter une tendance déjà amorcée avant l'été. « Nous aurons vendu moins (97.000 ou 98.000 logements) en 2011 qu'en 2010 (115.000 logements), affirme Marc Pigeon, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Mais ce recul n'est pas dû à ces annonces. Il a été provoqué par la réduction de l'avantage Scellier dès cette année et par la remontée des taux d'intérêt. »

Le paysage sera plus nuancé en 2012 où les mesures annoncées par les plans de rigueur entreront en application. Les banques, contraintes par la crise financière, risquent de rendre plus compliqué l'accès au crédit immobilier. Beaucoup de professionnels tablent donc sur un recul des prix. «Nous allons demander à tous les propriétaires qui ont un mandat de vente chez nous de revoir leurs prétentions à la baisse », reconnaît Elix Rizkallah, président du réseau d'agences immobilières Laforêt. «Nous nous attendons à une petite baisse des prix, renchérit Laurent Vimont. Elle pourrait atteindre 5 % pour les biens d'entrée de gamme (entre 100.000 et 150.000 euros) situés en région rurale ou en périphérie des villes de province les moins dynamiques. »

Après une bonne année 2011, les promoteurs prévoient de proposer des prix