Cours Foncier

ement urbain, consiste à mettre en contact avec les réalités l'Etat, le maître de l'œuvre et l'usager, et de comprendre le mode de la gestion urbaine dans le processus de régulation.

Un tel contact nous permet de mieux lire ces réalités dans leur diversité et leur complexité, comme il nous permet de mieux maîtriser les variétés des circonstances et les enjeux, et d'établir une série d'indicateurs d'évaluation rationnelle pour aboutir en fin de compte à une stratégie et technique de gestion urbaine cohérente dans le domaine. Le besoin de l'homme au portefeuille foncier remonte à son état naturel primitif, pour se protéger des caprices de la nature et des dangers de son environnement, un besoin fondamental de l’existence humaine pour se sécuriser. En se fixant de façon continue la concrétisation de la citadinité commence à se percevoir

I-a Définition du foncier

Le foncier est un bien immobilier un bien constitue de fonds de terre, qu'il soit naturel ou artificiel, il a une valeur vénale conséquente, une consistance une vocation et une configuration géométrique et spatiale. Il est désigné& par une référence cadastrale, des limites, une surface, une situation, une origine de propriété, le tout transcrit sur un titre de propriété authentique ( enregistré et publié) par conséquent il peut faire l'objet de la rente et de la spéculation.

I-b Défi démographique et enjeux du foncier

Si on peut qualifier le 19éme siècle de l’ère de la révolution industrielle , le 20éme siècle est donc l’ère de l’urbanisation, auquel la planète terre qui s'étale sur une aire de 510 millions km² avec 29% des terres et 71% des ressources hydriques , reçoit une population mondiale passant de un (01) milliard en 1830, un siècle après elle passe de (02) deux milliards puis (03) trois en quinze ans pour clôturer (04) quatre milliards d’habitants en 1975, en 1980 on a recensé 37 villes de quatre(04) millions en l’an 2000, le taux d'urbanisation à échelle mondiale passe de 24%, en 1849 à 60% en 1950 et 70% en 1960 , 80% en 1980 et on commence à entendre parler des métropoles des mégalopoles et des aires urbaines. Voila un boom urbain sans précèdent Voila un boom urbain sans précèdent, pour une surface de la terre statique de 510.67 millions km² dont 29% des terres, 71% des ressources hydriques et 1/5 de déserts, une urbanisation galopante disproportionnellement croissante par rapport aux potentialités foncières .une planète qui connaît des disparité en matière de répartition de sa population de ces ressource et des activités dont deux continent l’Asie et l’Afrique qui abrite la majorité de la population mondiale ayant une réserve inestimable en matière ressources naturelles, ils englobent les pays les plus pauvres du globe Dans un contexte marqué de nouveaux enjeux de mondialisation et globalisation la tendance actuelle est penser globalement et agir localement, dans un processus de développement urbain durable en inscrivant la trilogie : social, économique et environnemental, dans une vision de concertation, de participation, et de citoyenneté. Sans pour autant nier les besoins des futures générations qui viennent par la suite

L’Algérie un pays en voie de développement n’a pas échappé à cet phénomène de la mondialisation d’une ampleur planétaire, par conséquent elle a subi un héritage lourd, du essentiellement à une colonisation dépaysante, conjuguée à une crise cruciale et pénible soumise à une politique de réaction et de conjoncture.

La population algérienne d'origine paysanne compte à la veille de la colonie française 5% de citadin le premier recensement effectué en 1856 compte plus de 2,307 millions en Algérie du nord alors en 1886 elle passe à 3 millions dont 08 % urbaine en 1906 et 9.93% en 1926 en 1876 on a recensé 2,5 millions d'habitants contre 5 millions en 1921.aprés 1962 le territoire national qui s'étale sur une surface de 22770000 km² dont 02 millions de désert accueille une population d'environ 32 millions avec une répartition déséquilibrée, Plus de 82% des algériens occupe 15% de surface parmi eux 60% sont des citadins le reste se sont des ruraux ou autres on compte actuellement plus de 10 villes qui comptent plus d'un millions d'habitants,

Année | Population totale |

1856 | 2 307 000 |

1886 | 3 2870 00 |

1921 | 4 923 186 |

1926 | 5 150 000 |

1931 | 5 588 314 |

1936 | 6 201 144 |

1948 | 7679078 |

1954 | 8 449 332 |

1966 | 12 096 034 |

1977 | 18 250 000 |

Année | Population urbaine (%) |

1886 | 13.90 |

1906 | 16.60 |

1926 | 20.20 |

1931 | 21.10 |

1926 | 22.00 |

1948 | 23.60 |

1954 | 25.60 |

1966 | 31.50 |

1977 | 40.40 |

Source : * la croissance urbaine en Algérie* Cherif Rahmani p 30/83 OPU Alger 1982

Constantine comme toutes les villes algériennes a subi les mêmes conséquences de cette rareté du foncier suite à la poussée de sa démographie jointe à un taux d'urbanisation en croissance permanente (voir tableaux ci-dessous)

Disponibilités foncières dégagées par le PDAU du groupement de Constantine, en date du 25 février 1998

Communes | Surface(km ²) | PopulationRGPH 87 | Densitéhab/ km² | Taux d’urbanisation % | Obs |

Constantine | 230,00 | 447 806 | 1947 | 98 | Urbaine |

Khroub. | 244,65 | 50.786 | 208 | 72 | Urbaine |

HammaBouziane | 700.32 | 36.656 | 500 | 77 | Urbaine |

Didouche Mourad | 114,00 | 16.547 | 145 | 53,4 | Semi urbaine |

Ain Smara | 175,00 | 13.655 | 78 | 77,6 | Urbaine |

Tableau 1 taux d’urbanisation du groupement de Constantine

Localité | Le court et le moyen terme | Le long terme |

| Logements A créer | Surface à réserver | Logements A créer | Surface à réserver |

CONSTANTINE | 39.793 | 1.025 | 34.393 | 886,50 |

EL KHROUB | 9.292 | 239,5 | 8.580 | 221,70 |

HAMMA BOUZIANE | 4.241 | 119,32 | 4.378 | 112,87 |

AIN S’MARA | 3.334 | 86,30 | 4.307 | 95,01 |

DIDOUCHE M. | 2.700 | 66 | 2.000 | 51,50 |

Tableau 2 besoins en logements et en terrains urbanisables du groupement

Localité | Disponibilité terrains en (HA) | Besoins en terrain (HA) | Différenceen (HA) |

| | Court et moyen terme | Long terme | |

Constantine | 210,00 | 1025,00 | 886,50 | -1701,50 |

Khroub | 325,00 | 239,50 | 221,70 | -136.2 |

H/ Bouziane | 038,56 | 119,10 | 112,87 | -193,41 |

D / Mourad | 136,00 | 066,00 | 51,50 | +18,50 |

Ain Smara | 062,80 | 086,30 | 95,01 | - 118,51 |

Total | 772.36 | 1535.9 | 1367.58 | -2131,12 |

Tableau 3 Disponibilités et déficits en terrain urbanisables du groupement

Source: PDAU Constantine (DUC de Constantine Avril 2006)

I-c Rapport foncier /urbanisme

Si l'urbanisme est la discipline qui fait réunir plusieurs sciences pour aménager d'une manière volontaire et harmonieuse les villes pour le bien être de l'homme, pour la mise en œuvre de cette action (urbanisme d'intervention) dite affectation des sols on doit faire appel à des modes d'acquisition des assiette foncières jugées impérative

L'urbanisme comme action et le foncier comme dont on agir là-dessus il ya une intime relation entre eux:

- Le foncier et le sol à qui l'urbanisme requalifie

- le droit de construire est fortement attaché à la propriété du sol.

- si le foncier est devenu rare l'acte d'urbanisme s'éternise dans le temps par ses traces.

- un Etat de droit doit respecter la propriété tout en ayant la mission de régulation et de contrôle même volontaire, sans aucune étatisation abusive ou injuste, source de dégradation et détérioration des potentialités foncières de valeurs

II- LA POLITIQUE FONCIERE:

...